Rozliczanie kosztów

Zgodnie z modelem ustawowym koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (a więc również zaliczki) powinny być więc ustalane stosownie do udziałów właścicieli lokali w prawie własności nieruchomości wspólnej (a nie w odniesieniu do powierzchni lokali). Zatem jako zasadę (wielokrotnie potwierdzaną w orzecznictwie) przyjąć należy to, że wysokość zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej jest relatywizowana do wysokości udziałów.

Podział kosztów według udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (u.w.l.), właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów. Innymi słowy, każdy właściciel pokrywa koszty zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do wielkości udziału, jaki posiada we wspólnej nieruchomości (najczęściej ustalonego na podstawie powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi). Taka zasada wynika bezpośrednio z ustawy i stanowi podstawowy obowiązek właścicieli lokali. W orzecznictwie podkreśla się, że właściciele nie mogą uchylać się od ponoszenia tych wydatków – ciężar utrzymania części wspólnych jest immanentnie związany z prawem własności lokalu. W wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 21 lutego 2014 r. (I ACa 1608/13) wprost stwierdzono, iż obowiązek uiszczania opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziału wynika z ustawy i nie stanowi pokrzywdzenia właściciela, lecz naturalną konsekwencję praw do lokalu. Nieprawidłowe praktyki wspólnot – naliczanie opłat od metrażu zamiast udziałów. W praktyce wspólnot mieszkaniowych nierzadko spotyka się uproszczone metody rozliczania polegające na ustalaniu zaliczek według powierzchni lokali (np. określona stawka za 1 m² lokalu). Takie podejście bywa jednak błędne, jeżeli nie odzwierciedla rzeczywistych udziałów. W literaturze i judykaturze jednoznacznie uznano za niezgodne z prawem praktyki obliczania zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej wprost od powierzchni użytkowej lokalu, pomijając wielkość udziału we współwłasności. 

Metry kwadratowe powierzchni użytkowej stanowią tylko podstawę do ustalenia udziałów – same w sobie nie mogą być jedynym kryterium podziału kosztów. Sąd Najwyższy również wyraził to jasno w wyroku z 22 października 2004 r. (II CK 98/04), wskazując, że członkowie wspólnoty ponoszą ciężar utrzymania części wspólnej odpowiednio do swoich udziałów i w takim samym stosunku, w jakim uczestniczą w pożytkach z tej nieruchomości.

Pomijanie części powierzchni – naruszenie zasady udziałowej. Szczególnie nieprawidłowe jest pomijanie niektórych powierzchni przy kalkulacji kosztów. Przykładowo zdarza się, że wspólnota ustala zaliczki tylko od powierzchni mieszkań, nie uwzględniając powierzchni pomieszczeń przynależnych (piwnic, komórek lokatorskich itp.). Powoduje to, że właściciele lokali bez takich pomieszczeń ponoszą relatywnie większe obciążenia niż ci, którzy mają dodatkowe metry w postaci przynależności – co łamie zasadę podziału kosztów według udziałów. Podobnie nieprawidłowa praktyka dotyczy hal garażowych stanowiących odrębny lokal. W sytuacji w której lokal ten jest współwłasnością wielu właścicieli lokali i w ramach ich udziałów każdy z nich ma wydzieloną część (określoną w metrach kwadratowych powierzchni użytkowej) do wyłącznego używania i tylko od tej części ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej jest to praktyka nieprawidłowa. Hala garażowa w takim wypadku będzie zawierała również powierzchnię do wspólnego używania pozostałych współwłaścicieli tego lokalu użytkowego, w szczególności w postaci ciągów komunikacyjnych. Metraż wydzielony do wyłącznego korzystania zatem będzie odbiegał od udziału w nieruchomości wspólnej, który uwzględnia również udział w części ciągów komunikacyjnych, zatem taki sposób naliczenia udziału w kosztach zarządu nieruchomością wspólną będzie nieprawidłowy, ponieważ nie będzie odpowiadał udziałowi współwłaściciela lokalu użytkowego w nieruchomości wspólnej.